Huisvesting

Goede, betaalbare en toegankelijke huisvesting die recht doet aan de bonte mix van de stad.

Dit zijn de opbrengsten van tientallen gesprekken, discussies en uitwisseling van Cities for Change. Door uiteenlopende deelnemers en organisaties uit Amsterdam en andere steden in Europa.

Transitie

Wonen is geen handelswaar. Wonen is een recht. Dit lag aan de basis van de strijd voor de Woningwet uit 1901, en het geldt net zo hard voor 21^e-eeuws Amsterdam.

Wonen is een essentiële voorziening. Dat vereist een doordachte en rechtvaardige strategie voor betaalbare en toegankelijke huisvesting die recht doet aan de bonte mix van de stad. Starters, studenten, gezinnen, schoonmakers, onderwijzers, verplegers, kunstenaars, mensen met een midden- en met een laag inkomen, kwetsbare jongeren en ouderen, daklozen, vluchtelingen, ongedocumenteerde mensen. Met inclusieve en klimaatbestendige woonwijken, en collectieve vormen van wonen en werken. In deze strategie zijn stadsbestuur en bewoners bondgenoten.

‘Bedrijven kunnen hele straten opkopen. Huisvestingswet, leuk en aardig zeggen ze, maar ze beroepen zich op Europese wetgeving. En de gemeente staat buiten spel.’Gert Jan Bakker, consulent bij Stichting !WOON

‘Het eigendomsrecht in Nederland is goudgerand. Daar moeten we vanaf.’ Maarten van Poelgeest, voorzitter Gebouwde Omgeving Klimaatakkoord

Aanbevelingen voor Amsterdam

Betaalbare, leefbare en inclusieve huisvesting staat centraal in beleid. De behoeften van toekomstige en huidige bewoners gaan boven winst op de grondprijs. Amsterdam streeft al in nieuwbouw naar 80 procent betaalbare woonruimte voor midden- en lagere inkomens. En er zijn maatregelen nodig om dat op lange termijn zo te houden, voor nieuwbouw en bestaande bouw.
Democratiseer besluitvorming over grond, vastgoed en woonomgeving en geef bewoners zeggenschap. Dat kan in publiek-civiele samenwerkingen (PCS) in plaats van publiek-private partnerschappen met grote bedrijven (PPP’s). De C in PCS kan staan voor civiel, collectief, coöperatief, commons, citizens of community. Betrek ook wooncollectieven en woonactivisten bij beleid en faciliteer coöperatieve woonvormen.
Huisvest mensen, niet beleggers. Dan gaat ’t om bewoners én woningzoekers invloed te geven op besluiten die hen aangaan (zie ook punt hierboven). Om voldoende ruimte voor maatschappelijke initiatieven en buurt- en gemeenschapsplekken. En om het makkelijker te maken wooncoöperaties te starten: toegankelijk voor diverse groepen, met extra aandacht voor sociale huurders.
Wie een huis koopt, mag dat niet boven een bepaald bedrag verhuren. Deze woonplicht voorkomt dat beleggers woningen opkopen en doorverhuren, wat het toch al schaarse woningaanbod nog duurder maakt. Zo’n woonplicht moet samengaan met de bestrijding van leegstand, want kopers kunnen hun panden ook leeg laten staan.
Meer perspectief voor mensen in kwetsbare situaties. Steeds meer mensen wonen onzeker, tijdelijk of in een ongezonde woonsituatie. Als ze plotseling dak- of thuisloos worden, staan ze er vaak alleen voor. Met passende opvang en snelle huisvesting voor langere periode kunnen ze perspectief krijgen op doorstroom naar een vastere woonplek.

Aanbevelingen voor Nederland

Een brede volkshuisvesting voor lage én middeninkomens. Om flink bij te bouwen, de huidige sociale huurvoorraad te behouden en te verduurzamen, moet de verhuurdersheffing voor woningcorporaties worden afgeschaft. Om sociale woningbouw een extra impuls te geven, zijn extra inversteringen vanuit het rijk nodig. En de inkomensgrens voor sociale huur moet hoger, zodat ook de middeninkomens betaalbaar kunnen huren.
Een einde aan subsidies en belastingvoordelen voor woningbezit. Dat betekent snel afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Vermogen moet zwaarder worden belasten (dan inkomen uit arbeid) en tweede en derde huizen tellen ook mee als vermogen. Inkomsten uit commerciële verhuur tellen mee in de inkomstenbelasting. En maatregelen zijn nodig om oneerlijke concurrentie te voorkomen tussen woningzoekers en beleggers die de prijs opdrijven.
Reguleer de ‘vrije huursector’. Het bestaande puntenstelsel om eerlijke huurprijzen te bepalen moet voor álle huurwoningen gelden. Haal de WOZ-waarde uit de puntentelling. En voorkom ‘buy to let’ – maak het aantrekkelijker om te investeren in betaalbare nieuwbouw.
Flexhuurcontracten moeten worden opgeheven, die dienen alleen huisjesmelkers.
Verhuurders moeten een vergunning aanvragen die ze bij misstanden kunnen kwijtraken.
Een ministerie van Wonen. Al deze maatregelen en meer vragen om een centrale regie, inzicht, onderzoek en transparantie: een ministerie van Wonen is de aangewezen plek.

Aanbevelingen voor Europa

Woonrecht gaat boven winstrecht. Mechanismen en beleid zijn nodig om af te dwingen dat lidstaten hun inwoners woonzekerheid bieden. In Europa staat vrij verkeer van kapitaal nog steeds bovenaan. En bezit is er beter beschermd dan woonrecht en leefbaarheid.
Woonbeleid dat ongelijkheid tegengaat. Europa moet toetsen of nationaal woonbeleid sociaal-economische ongelijkheid tegengaat in plaats van versterkt. Dat ontmoedigt de disproportioneel subsidiëren van koopwoningen en het fiscaal benadelen van sociale huur.
Bevorder transparantie en samenwerking
Financier en stimuleer onderzoek. Naar wonen, leefbaarheid en de uitwerking van woonbeleid, volkshuisvesting en de woningmarkt. Naar woonlasten, winst en de impact op (on)gelijkheid. Stimuleer toegankelijke kennisuitwisseling tussen steden en landen, evenals informatie over onethische partijen door een zwarte lijst van ‘slechte investeerders’ bij te houden.

‘Het eigendomsrecht in Nederland is goudgerand. Daar moeten we vanaf.’ Maarten van Poelgeest, voorzitter Gebouwde Omgeving Klimaatakkoord

Op welk probleem zijn die aanbevelingen het antwoord?

De wooncrisis. De explosie van woning- en huurprijzen, bizarre prijzen voor kleine kamers, klemzittende starters, weggedreven middeninkomens en steeds meer dak- en thuislozen. Wonen is een uiting én een basis voor maatschappelijke ongelijkheid. Door van huisvesting een financiële markt te maken met huizen als beleggingsobjecten – in plaats van volkshuisvesting – vallen meer en meer mensen buiten de boot. Bezit is beter beschermd dan woonrecht en de rechten van bewoners op een leefbare, betaalbare buurt. Deze crisis is geen natuurlijk verschijnsel, maar het gevolg van beleid, politieke keuzes, opvattingen. En het is ook geen Amsterdams probleem, het treft heel Nederland, Berlijn, Barcelona, Parijs, Lissabon …

Wat gebeurt er al in Amsterdam of andere steden?

In een referendum in Berlijn was de meerderheid, 56,4 procent, voor de onteigening van grote vastgoedbedrijven. De uitslag is juridisch niet bindend, maar de Berlijnse politiek moet zich er wel over buigen.
Berlijn heeft het Vorkaufsrecht Bij de verkoop van een huis vergelijken bepaalde stadsdelen de marktprijs met de huurprijs. Valt de marktprijs disproportioneel hoger uit, dan mag het stadsdeelbestuur de verkoop tegenhouden. Die biedt dan een lagere prijs aan woningcorporaties die betaalbare woningen moeten garanderen.
Het stadsbestuur van Berlijn wilde in februari 2020 een Mietendeckel, een huurplafond: voor de komende vijf jaar zou de huur van 1,5 miljoen woningen vastliggen. Nu de federale rechter dit heeft afgewezen, werkt het bestuur aan een alternatief.
Barcelona heeft een progressief recht-op-huisvestingsbeleid. Een programma dat speculatie wil tegengaan, volkshuisvesting ontwikkelt, participatie door burgers waarborgt, het aantal betaalbare appartementen wil laten groeien, en de huidige woningvoorraad verbetert. De stad heeft er ruim 10 jaar voor uitgetrokken.
Housing First Europe Hub bepleit de aanpak om dak- en thuislozen eerst een huis te geven. Vanuit het basisprincipe dat iedereen recht heeft op huisvesting. De gids legt uit hoe het in verschillende Europese contexten werkt – en korte video’s leggen uit wat Housing First betekent.

Verder lezen, luisteren of kijken

Hoe kunnen stadsbestuur en Amsterdammers beter samen optrekken? Kijk de sessie op Cities for Change terug: Wonen – Een Publieke Zaak met de wethouder Ivens van Wonen en Gert Jan Bakker van !Woon.
Lees hier wat activisten, onderzoekers, deskundigen en woonpioniers op Cities for Change bepleiten over hoe we uit de wooncrisis komen.
Vind hier alle uitzendingen van Cities for Change over huisvesting, wonen en publieke ruimte.
Lees hier over maatschappelijk vastgoed in eigendom en zelfbeheer van bewoners.
Push is een documentaire over wat gentrificatie en speculatie doet met buurten en bewoners wereldwijd. Met en door Leilani Farhani, Speciale VN-rapporteur over Huisvesting.
Woonprotest legt de wooncrisis nog eens uit. En schreef dit Woonmanifest samen met Woonopstad.

Verdieping: Should I stay or should I go? Sorteermachine Amsterdam

Sinds 2015, na de vorige crisis, is Amsterdam een sorteermachine geworden. Alleen diegenen die economisch het meest succesvol zijn kunnen blijven, de meesten worden na enkele jaren weer (figuurlijk) de stad uitgegooid. Het is bijna niet meer mogelijk om hier te wortelen, je verder te ontplooien, intensief deel te worden en bij te dragen aan het sociale leven van de stad. De stad wordt er eenzijdiger van, zonder de levende counter-culture, ontluikende intellectualiteit en bruisende creativiteit. Maatregelen zijn nodig om meer mensen de kans te geven om in Amsterdam te blijven.

Dit is wat de film Amsterdam Van Emancipatiemachine tot Sorteermachine vertelt. Gemaakt door sociaal geograaf, activist en pionier broedplaatsen en vrijplaatsen Jaap Draaisma met steun van De 99 van Amsterdam. De première was op Cities for Change, inclusief gesprek met Maarten van Poelgeest, schrijver van Amsterdam als Emancipatiemachine, en Jaap Draaisma.

Bekijk de film Amsterdam Van Emancipatiemachine tot Sorteermachine

Nieuwelingen en vertrekkers

Talentvolle jongeren vanuit de hele wereld zijn welkom in Amsterdam. De afgelopen jaren vestigden zich zo’n 60 – 80.000 nieuwkomers per jaar in de stad. De meesten tussen de 18 en 25 jaar. Om te studeren: het aantal buitenlandse studenten aan de UvA en VU verdubbelde de afgelopen jaren. Om te werken in de bouw, de creatieve industrie, de distributie, de IT, de financiële sector, als bezorger enzovoorts.

Het aantal nieuwe bewoners dat zich jaarlijks in Amsterdam vestigt is sinds 2015 bijna verdubbeld. Het aantal vestigers uit het buitenland is meer dan verdubbeld. Maar Amsterdam loopt bijna net zo hard weer leeg. Het grootste deel van de vestigers is binnen 5 jaar alweer weg. En ook de Amsterdamse jeugd, degenen die in Amsterdam zijn geboren, kunnen zich hier niet blijvend vestigen.

De grootste groepen nieuwkomers kwamen de laatste jaren uit India, de VS en Engeland. Ze mogen enkele jaren hier werken of studeren – met een tijdelijk werkcontract, tijdelijk wooncontract – en vertrekken daarna weer. De meeste vertrekkers zijn tussen de 25 en 30 jaar oud.

Emancipatie en het grote geld

In het boek Amsterdam als Emancipatiemachine (2005) beschrijft voormalig wethouder Maarten van Poelgeest (samen met Leo Platvoet) hoe de stad mensen ruimte biedt om zich te ontwikkelen, talenten te ontplooien, vooruit te komen in opleiding, werk en wooncarrière. In de documentaire Push (2019) laten regisseur Gertten en VN-rapporteur Leilani Farhani zien hoe global cities in de greep van het grote geld raken en onbetaalbaar worden. In het boek A City of Comings and Goings (2019) laat het Rotterdamse collectief Crimson zien hoe het komen en gaan in Europese steden nu verloopt. En nu is er ook Social networks in Amsterdam, een HvA-onderzoeksproject van onder meer Draaisma over nieuwe Amsterdamse burgers, hun sociale netwerken en of ze kunnen blijven of weg moeten.